Oversluiten van uw hypotheek kan, vanwege de huidige lage rentestand, lagere maandlasten opleveren, maar voorkom onaangename verassingen: laat u goed adviseren!
Wanneer u een hypothecaire lening heeft, kunt u besluiten deze eerder af te lossen dan met de bank was afgesproken. U kunt dan te maken krijgen met een boeterente. Wanneer u zich niet deskundig laat begeleiden, kan dit leiden tot een onplezierige verrassing.
Afspraken over rente
Indien u een hypothecair krediet afsluit, maakt u ook afspraken over de rente die u over de lening gaat betalen. De meeste mensen kiezen ervoor om af te spreken dat de rente voor een periode van bijvoorbeeld 10 of 20 jaar niet zal veranderen. Dit geeft de consument de zekerheid dat de gedurende deze periode de woonlasten niet stijgen wanneer de rente van hypothecaire leningen in de mark wel stijgt.
Rente kan echter ook dalen
In de afgelopen jaren is de rente echter sterk gedaald. Nog steeds is de rente voor hypotheken heel laag. Er zijn veel mensen die in het verleden een hypotheek hebben afgesloten waarbij de rente voor een langere periode is vastgezet op bijvoorbeeld 3,5%.
Op het moment dat men deze hypotheek afsloot, kan dit een heel verstandig besluit zijn geweest. Niet alleen omdat onduidelijk was hoe de rente zich in de jaren daarna zou ontwikkelen, maar ook omdat deze 3,5% rente voor de bewoners goed te betalen was.
Wat we nu dagelijks in onze adviespraktijk zien, is dat mensen toch wat spijt krijgen. Immers de rente schommelt nu rond de 1,1/1,2% voor een tienjarige lening. Bij een lening van bijvoorbeeld €350.000 zijn de rentelasten bij 3.5% rente €1.020,–, per maand, maar bij 1,2% nog maar €350,–. Dus een verschil van maar liefst €670,–
Beëindigen en opnieuw afsluiten
Een consument die deze vergelijking maakt, zal dan snel op de gedachte komen om de bestaande lening te beëindigen en een nieuwe lening tegen de huidige, lage rente af te sluiten.
Helaas gaat dat niet zomaar. Want de bank heeft in zijn voorwaarden bepaald dat wanneer u eerder met de hypotheek stopt dan was afgesproken u als “boete” het verschil tussen de afgesproken rente en de rente die op dit moment geldt moet betalen. Daarmee lijkt de mogelijkheid om voordeel te behalen verkeken, maar dat is niet het geval.
Allereerst geldt bij elke bank dat je elk jaar 10% boetevrij mag aflossen. Bij het berekenen van de boete wordt hiermee rekening gehouden. Over 10% van de lening wordt dus geen boete berekend.
Daarnaast kan het oversluiten toch aantrekkelijk zijn wanneer uw bestaande renteafspraak nog maar een beperkte periode geldt, bijvoorbeeld nog 3 jaar. U kunt dan alvast het besluit nemen om de hypotheek over te sluiten en de rente voor bijvoorbeeld 20 jaar vast te zetten tegen het huidige, lage niveau. U krijgt dan wel te maken met een boete, maar die wordt dan alleen maar berekend over de drie jaar dat u eerder met de hypotheek stopt dan was afgesproken. De kosten van deze rente over drie jaar kunt u binnen uw nieuwe hypotheek spreiden over de komende 20 jaar.
Gevaar van indicatieve boeterente
Vaak verstrijkt er enige tijd tussen het moment dat mensen beginnen met te denken om hun hypotheek over te sluiten en het moment dat de oversluiting daadwerkelijk plaatsvindt. Het is niet ongebruikelijk dat mensen starten met de vraag aan de bank “hoe hoog de boeterente zal zijn.” Elke bank zal die vraag kunnen beantwoorden. Maar zij zullen altijd aangeven dat het een indicatie is, want de boete wordt berekend naar de dag waarop u deze vraag stelt.
In de afgelopen periode hebben we echter gezien dat de rente voor hypotheken telkens iets verder daalde. Bij boeterentes geldt echter dat hoe groter het verschil is tussen de oude en nieuwe rente, hoe hoger de boete wordt.
Dit kan beteken dat op uw eerste vraag de bank heeft aangegeven dat de boeterente “indicatief” €5.216,- bedraagt. Wanneer u vervolgens bijvoorbeeld 20 dagen later bij de notaris zit kan de notaris opeens een nota maken waarop u een boeterente ziet van €9.814,-. Daar word je dan als consument niet blij van. Hoe dat kan? Simpel in de 20 dagen tussen het moment waarop de bank u de indicatie gaf en het moment waarop de bank de definitieve aflosnota maakte, is de hypotheekrente gedaald. En zoals we zeiden: lagere rente betekent hogere boete.
Laat u begeleiden. Ook bij het oversluiten van een hypotheek
Bij het oversluiten van een hypotheek zult u vaak te maken krijgen met een boeterente. Er zijn verschillende manieren om deze boete te financieren. Per saldo zullen uw maandlasten vaak lager kunnen worden. Daarbij is het wel belangrijk dat u niet alleen goed inzicht heeft wat de uiteindelijke boeterente gaat worden, maar ook of het aantrekkelijke is de nieuwe lening bij dezelfde bank als de oude lening af te sluiten of juist bij een andere geldverstrekker. Ook moet goed worden gecontroleerd of de boeterente wel juist wordt berekend en of bijvoorbeeld correct rekening is gehouden met de boetevrije aflossing die u mag doen.
In bepaalde situaties is overigens geen boete verschuldigd. Bijvoorbeeld bij de verkoop van de woning. Ook bij het overlijden van een levenspartner maken veel geldverstrekkers het mogelijk om een deel van de lening boetevrij af te lossen uit bijvoorbeeld de uitkering uit de overlijdensrisicoverzekering die op het leven van de overledene is afgesloten.
Benieuwd naar uw situatie?
Bent u benieuwd of u ook in uw situatie uw woonlasten nog kunt verlagen? Aarzel dan niet en neem contact met ons op. We maken graag een afspraak met u en nemen dan samen met u de mogelijkheden door op welke manier u mogelijke, maandelijkse besparingen op uw woonlasten kunt realiseren.
