De gevolgen van het coronavirus zijn groot. U wilt bij de aankoop van een woning, meer dan ooit, financiële zekerheid.
Zeker op dit moment adviseren wij u om bij de aankoop van een woning extra aandacht te besteden aan het opnemen van een financieringsvoorbehoud.
Koopovereenkomst
Indien koper en verkoper van een woning het met elkaar eens zijn over de prijs en de datum waarop het pand geleverd zal worden, zal er een “voorlopige koopovereenkomst” worden afgesloten. De term “voorlopig” leidt in de praktijk weleens tot misverstanden. Wij lichten deze term daarom onderstaand toe.
Wettelijke bedenktijd
Op grond van de wet heeft een koper een bedenktijd van drie dagen. Deze bedenktijd begint te lopen om 00.00 uur van de dag nadat de koper een exemplaar heeft ontvangen van de door hem en verkoper ondertekende koopovereenkomst van de woning.
Van deze drie dagen moeten er minimaal twee dagen werkdagen zijn. Binnen deze termijn hoeft de koper niet te motiveren waarom hij tot ontbinding van de koop wil overgaan. Wel moet de koper ervoor zorgen dat de ontbindingsverklaring de verkoper vóór het verstrijken van de drie-dagen-termijn heeft bereikt. Het is voor de koper belangrijk dat hij zo nodig kan bewijzen dat deze ontbinding tijdig heeft plaatsgevonden. Alleen een “telefoontje” is af te raden.
Voorbehoud bouwkundige staat
Vooral bij de koop van een oudere woning kan een voorbehoud van de bouwkundige staat verstandig zijn. Voor een koper is niet altijd te zien of de woning gebreken heeft die niet met het blote oog te zien zijn. Denk bijvoorbeeld aan fundamenten die bezig zijn te verzakken of aanwezigheid van asbest.
De koper kan daarom een voorbehoud maken dat de koop alleen doorgaat indien na een bouwkundige keuring blijkt dat de kosten van noodzakelijk herstel van gebreken en achterstallig onderhoud een vooraf tussen koper en verkoper overeengekomen en vastgelegd bedrag niet te boven gaan. In de koopovereenkomst wordt dan opgenomen binnen welke termijn deze bouwkundige keuring moet plaatsvinden.
Voorbehoud financiering
Een volgend en belangrijk voorbehoud betreft de financiering. De meeste mensen die een woning kopen zullen hiervoor een lening moeten afsluiten. De meeste kopers doen hiervoor een beroep op een onafhankelijk financieel adviseur. Deze kan niet alleen een goede vergelijking maken van de voorwaarden en rentes zoals de verschillende banken die hanteren, maar ook de contacten tussen consument en financiële instelling verzorgen.
De bank is wettelijk verplicht om te onderzoeken of de toekomstige huiseigenaar op termijn de kosten van de lening zal kunnen dragen. Hiervoor zijn allerlei rekenmethodes ontwikkeld. Kort gezegd komt het erop neer, dat wanneer de uitkomst van deze berekening is dat de woonlasten “te hoog” worden, de bank de lening niet mág verstrekken.
Een van de zaken waar de bank op moet letten is de hoogte en stabiliteit van het inkomen van de aspirant koper(s).
Tussen het moment van het tekenen van het “voorlopig koopcontract” en de contacten met de bank kan er van alles gebeuren. De relatie tussen partners kan worden beëindigd waardoor er geen sprake meer is van een gezamenlijk inkomen. Ook kunnen mensen werkloos worden door faillissement van de werkgever, of ZZP’ers kunnen opeens door bijvoorbeeld ziekte opdrachten niet meer uitvoeren.
Op dit moment worden heel veel mensen financieel getroffen door de maatregelen om het coronavirus te bestrijden. In korte tijd is voor deze mensen het financieel perspectief volstrekt anders dan zij een paar weken geleden nog voor ogen hadden.
Het financieringsvoorbehoud is er nu juist om dit soort ontwikkelingen op te vangen. Het financieringsvoorbehoud houdt in dat, indien de koper binnen een bepaalde termijn niet op marktconforme voorwaarden een passende geldlening kan afsluiten, de koopovereenkomst zonder kosten kan worden ontbonden.
Is dit voorbehoud niet gemaakt en kan de koper door de gewijzigde omstandigheden toch de benodigde financiering niet rond krijgen, dan kan de verkoper aanspraak maken op een boete van 10% van de koopsom naast een vergoeding van zijn schade indien dit meer is dan deze 10% van de koopsom.
Niet kunnen is iets anders dan niet meer willen
Bij het financieringsvoorbehoud is het criterium het niet kúnnen financieren. Simpelweg omdat de bank de noodzakelijke lening niet wil verstrekken. Op dit moment zijn veel mensen onzeker over de naaste toekomst. Dit kan ertoe leiden dat ze eigenlijk willen afzien van de aankoop van de woning ook al zou de bank de lening nog steeds willen vertrekken. Het niet meer wíllen aangaan van een financiering door de koper is echter geen geldige reden om ontbinding van de koopovereenkomst in te roepen.
Voorkom stress: eerst met ons praten voordat u gaat kopen
U kunt veel spanning en teleurstelling voorkomen door eerst met ons contact op te nemen, voordat u concreet met één of meer verkopers gaat onderhandelen over de prijs van een woning, Wij kunnen u dan een goede inschatting geven van welke bedrag aan financiering wel of niet haalbaar is. Ook zullen wij u dan adviseren over de termijn en condities die u naar ons oordeel het best kunt opnemen ten aanzien van de financieringstermijn. Door de effecten die de coronacrisis heeft, zien wij dat termijnen bij banken, notarissen etc. anders zijn dan in het recente verleden.
Heeft u vragen of wilt u advies? Bel of mail ons. Wij zijn u graag van dienst.
